Precio vivienda 2011. Análisis de variables. Crédito.

Continuamos con el tema del preció de la vivienda. La verdad es que empieza a ser un poco cansino, pero creo que es un tema suficientemente importante, que afecta muchísimo a la macroeconomía y sobre todo a la economía personal de cada uno de nosotros.

Ahora analizaremos como evoluciono la capacidad de acceso al crédito por parte de los particulares. Lo primero es entender que, principalmente, los bancos al conceder un crédito miran que la cuota resultante, y la prevista para unos años, no sea superior a un % del sueldo mensual neto. Lo explicamos, si se cobran 2000€ al mes y el banco cree que no se debe endeudar más de un 50% no le dará un crédito por el que tenga que pagar más de 1000€ al mes. Después mira la cuota prevista de los siguientes años que la calcula con los movimientos previstos del Euribor. Pero todo se hace dependiendo de la cuota mensual respecto a los ingresos mensuales.

¿De que depende la cuota que paguemos al mes? Sencillísimo, de la combinación de tres variables: cantidad del préstamo, tipo de interés y tiempo que estaremos pagando.

Si los sueldos suben más o menos el IPC, y el precio de la vivienda lo supera con creces durante muchos años, se necesita actuar sobre las otras dos variables para poder seguir dando hipotecas que cumplan con una cuota mensual admitida por los bancos.

Veamos cómo han evolucionado las variables que tienen que ver con la capacidad de obtener una cuota “admitible” en una hipoteca.

Precio Metro vs Euribor.

 Bueno, en este grafico, por lo que hace al precio de la vivienda podemos apreciar dos momentos claramente diferenciados. Del 90 al 97 la vivienda se mantiene, aunque se puede apreciar una ligera subida, y el inicio de la carrera imparable. A partir del 97 y hasta el 07 la subida es impresionante. Lo curioso es que en el periodo del 99 a 05 parecía normal esta subida, recuerdo la frase: “La vivienda no bajara nunca”.

¿Qué hace el Euribor? Pues lo que tiene que hacer, pasar del precio de la vivienda y actuar conforme su naturaleza, basada en el precio del dinero publicado por el Banco Central. Es decir controlar la inflación y mantener un crecimiento del consumo. En el periodo del 90 al 97 se pedía mas consumo privado y mayor facilidad para acceder al crédito de las empresas. Lo único que podía hacer el banco central era lo que hizo, bajar el tipo de interés, para reflotar el consumo (recordemos la crisis del 92 al 95). A partir ahí el Euribor sube un poco (poco espacio de tiempo), se acaba la crisis parece que la economía arranca, pero la competencia a la que se ve sumida la zona Euro no admite tipos altos, sus empresas se tienen que financiar con tipos bajos, y parece que el IPC no se dispara, al mismo tiempo no consumimos suficiente, una nueva bajada de tipos es lo que toca. Pero ¿por que sube la vivienda? Pensemos en la diferencia de hacer una hipoteca del 9% al 4% que es cuando empieza la subida, a partir de ahí empezamos con 5 años de descenso continuado del Euribor. Este descenso no solo afecta a nuestra cuota actual, sino también al riesgo percibido por la banca, y a nuestra misma percepción. Durante el periodo del 04 al 06 se produce un aumento del Euribor, y los precios continúan subiendo. ¿Por qué puede ser? La respuesta mas sencilla es que somos increíblemente corto plazistas, mientras paguemos 1000€ al mes lo aceptaremos, sin importar demasiado si son 300 o 420 meses. Lo podemos ver muy claro en el siguiente grafico.

La línea verde, que representa los años a los que se dan la hipotecas de nueva constitución tiene la respuesta. El ultimo repunte de los pisos con un Euribor subiendo fue gracias a ampliar el plazo de la hipoteca. 28 años de media. En 18 años la duración de las hipotecas nuevas se ha incrementado en un 110%, muy parecido al incremento del precio de los pisos en el mismo periodo.

No nos olvidemos que todo esto lo hacemos para hacernos una idea de que puede pasar con los precios de los pisos en el 2011.

Asumamos que la posibilidad de pagar una vivienda influye en su coste, aunque mucha gente no lo crea así.

Euribor:

• En el periodo del 96 al 06 nos encontramos con un abaratamiento de dos de los factores claves. La reducción de la cuota del primer año de hipoteca, la reducción de la previsión de la cuota para los siguientes años. Este hecho junto con el incremento, casi asegurado del precio del bien hacia que los analistas de “riesgos” de la banca fueran completamente laxos.
• En el 2011 estos dos factores están totalmente al revés, la cuota para el primer año se incrementará, lentamente. La previsión para los siguientes años será de más incrementos. Esto afectará sobre todo al riesgo percibido por los bancos. Es decir tendremos créditos más caros y difíciles de conseguir. Quizá un camino sea aumentar, todavía mas, la duración de las hipotecas. Pero apuesto que no sucederá, la gente que dispone de trabajo y por lo tanto acceder a la vivienda cada vez necesita menos dineros, al bajar esta de precio. Los que no disponen de trabajo, muchísimos, no entran en este juego. Aunque quizá ya estén jugando, es decir que la tengan en propiedad y sin trabajo, y ese si que es un papelón feísimo.

Pues parece que por ahora la puntuación queda asi:

• Bajada 1 (Credito, en el minuto 12).
• Subida 0.

Aun quedan muchas variables, y más importantes, para analizar. A ver si al final conseguimos sacar una ecuación bonita. Aunque recordemos que la economía no es una ciencia exacta, es una ciencia social, y por eso, por qué tiene que tener en cuenta el comportamiento social, es imposible de dar nada por cierto, aunque si por probable o muy probable, o incluso totalmente probable, aunque eso sí siempre teniendo en cuenta que es una opinión.   

Tags: inmobiliario, pisos, precio, Precio pisos, vivienda