Precio vivienda 2011. Análisis de variables. Situación Económica.

Ya hemos analizado como afectan las variables “crédito” y “demografía”.

Empiezo a escribir esta entrada sobre el análisis de las variables que afectan al precio de la vivienda poco después de ver los datos de paro del último trimestre. La verdad es que no tenía muchas ganas de escribir sobre precios de los pisos. Cuando me pongo manos a la obra veo que la variable que toca analizar es la Salud económica. En su día la define compuesta de dos variables, el crecimiento del PIB y la tasa de paro. Ahora ya me apetece mas darle un vistazo a estas variables.

Lo primero que se tiene que decir es que la relación PIB à Precio vivienda es bidireccional. Cuanto más saludable la economía más pisos se compran, cuanto más pisos se crean más se incrementa el PIB.

Vamos a ver que ha hecho el PIB estos últimos años, y su relación con el preció de la vivienda. Para ello recuperamos los datos del INE de los incrementos trimestrales del PIB des de el 85 a la actualidad. Tenemos, de la misma fuente, los incrementos semanales del precio de la vivienda. Trabajaremos con los datos acumulados, ya que lo que queremos estudiar es si existe una relación.

El incremento del preció esta en el eje de la izquierda, tenemos un 400% de incremento des de finales del 86. Por lo que parece las dos líneas van bastante ligadas. Se puede apreciar una pequeña tendencia, a que sea el preció de los pisos el que se frene primero. Lo que podría indicar que este tiene más afectación sobre el PIB que al contrario. Aunque parece que está bastante claro, si la economía no va bien el preció de los pisos no sube. Aunque no podemos sacar una conclusión clara, ya que nunca hemos visto una bajada de los precios de los inmuebles con valores positivos del PIB. Es decir, si para el año que viene el PIB se queda plano (suerte tendremos) la tendencia es que el preció de los pisos se quede plano.

Vamos a ver qué pasa con la tasa de desempleo

El eje derecho indica la tasa de desempleo, como podemos ver, ahora estamos cerca del 20%, aunque hemos estado peor. En el 94 llegamos al 24%.

Podemos ver que todos los periodos de subida de precios corresponden con periodos de bajada del paro.

Después de ver el comportamiento de estas dos variables podemos sacar una conclusión, oo se incrementa el PIB un 2 o 3% y se reduce el paro, de forma no estacional, o los pisos no subirán.  Queda claro que estas dos variables inciden en el preció de los pisos. Apuntamos otro tanto para la bajada. Mientras no tengamos dos trimestres seguidos de reducción del paro y crecimiento del PIB no hay posibilidad de que suba el preció de la vivienda.

Pues parece que por ahora la puntuación queda así:

Bajada 2 (Crédito, Situación Económica)

Subida 0.

Aun quedan variables que analizar, iremos a por ellas, y lo más importante, se tendrá que hacer un análisis conjunto de todas ellas.

Por cierto por twitter veo un mensaje de Leopoldo Abadia. El economista, profesor del IESE, que popularizo el término “Crisis Ninja”. En el dice:

“Los datos del paro son incompletos: los desempleados son cerca de 4.7 millones. Una vez mas no cuentan a los parados que hacen cursillos…”

Buen fin de semana, y los que estén buscando un lugar donde vivir que lo busquen tranquilamente.

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